Эксперты ООО «Кушман энд Вэйкфилд» рассказали о состоянии инвестиционного гостиничного рынка
По данным ООО «Кушман энд Вэйкфилд» в период с 2008 по 2018 гг. в Москве были реализованы всего 15 гостиничных сделок на общую сумму чуть менее 2 млрд долл. США с суммарным номерным фондом примерно в 4000 единиц. Из них в 2018 году была закрыта всего одна сделка — продажа 154-номерной гостиницы Holiday Inn Moscow Vinogradovo. «В среднем выходит по полторы сделки в год, что говорит о достаточно низкой инвестиционной активности на рынке», — отметила Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма компании.
Впрочем, как добавил старший директор департамента Николай Мороз, сделок могло быть гораздо больше — в 2-3 раза. Но инвестиционный рынок гостиниц непрозрачный, так как часть сделок проходит в закрытом формате и учесть их все невозможно.
В Европе гостиничные проекты составляют 5,8% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, рассказала Марина Усенко, партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма. Причем объем вложений в этот сектор растет из года в год, а инвесторы перестают смотреть с опаской на гостиницы как на объект для инвестиций.
Доходность
По словам эксперта, гостиницы относятся к высокодоходным объектам недвижимости и занимают второе место по доходности среди коммерческой недвижимости. Более того, гостиничные активы наименее волатильны. Они подтвердили свою репутацию активов с высокой степенью адаптивности к изменению рыночных условий, качественное управление которыми, в отличие от арендного бизнеса, сводит до минимума риск одномоментного прекращения поступления доходов для собственника, уверена эксперт.
Ставки доходности для гостиничных объектов инвестиционного качества (prime hotel yields) находятся в следующих диапазонах: Москва- 6-7%, Санкт-Петербург — 8-9%, остальные крупные региональные рынки России — 10-12%. Это сопоставимо с другими европейскими столицами.
Наши основные рынки — Москва и Санкт-Петербург — не выглядят аутсайдерами. Понятно, что мы — не Париж и не Лондон, где ставки доходности минимальны (4-5%), потому что это основные рынки. Тем не менее, мы — не находимся на уровне Баку и Стамбула: у нас не тот уровень рисков.
Проблемы и перспективы
Наиболее перспективными с точки зрения инвестиций в гостиницы среди региональных рынков страны являются города-миллионники, которые принимали матчи мундиаля: Екатеринбург, Сочи, Казань.
Большой проблемой остается морально устаревшие гостиницы — наследие советского прошлого. По оценкам компании, на конец прошлого года гостиничный рынок современного стандарта Москвы включал в себя около 20,1 тыс. номеров, это примерно четверть всего номерного фонда столицы. Устаревшие объекты столицы занимают 30-60% рынка, это, как правило, гостиницы большой вместимости.
Старый номерной фонд — безусловно, это лакомый кусок, за которым инвесторы с большой охотой наблюдают последние 15 лет. Но и владельцы не хотят расставаться с ними за дешево.
Категории инвесторов
Кто из инвесторов сегодня заинтересован в гостиничных объектах на продажу в России в ходе брифинга рассказал Алан Балоев, руководитель департамента рынков капитала ООО «Кушман энд Вэйкфилд». В первую очередь, это профильные игроки, которые ориентируются на потенциал и добавочную стоимость. Им интересны действующие активы или площадки под девелопмент или редевелопмент.
Как правило, такие инвесторы хорошо понимают российский гостиничный рынок и умеют эффективно контролировать как расходы с точки зрения оптимизации, так и доходы с точки зрения потенциала их роста, достигая тем самым роста капитализации активов.
В их числе Gleden Investment (развивают сеть гостиниц «Азимут» и «Метрополь»), группа «Сафмар» (качественные активы в центре Москвы: Marriott Moscow Grand, Hilton Moscow Leningradskaya, Holiday Inn Moscow Lesnaya и т.д.), АФК «Система» (управляет гостиницей «Космос», недавно приобрела ГК «Региональная гостиничная сеть», развивает бренд Cosmos Group), «Киевская площадь» (владеет гостиницей «Украина», занимается строительством отеля на Варварке возле парка «Зарядье») и «Амакс» (развивает одноименную гостиничную сеть в регионах).
Вторая категория — инвесторы из стран СНГ и бывшего СССР. Инвесторы из Азербайджана, Белоруссии, Казахстана видят в России возможности для развития бизнеса, для экспансии и получения потенциально более высокого уровня доходности, чем в аналогичных активах на западных рынках. Российский рынок остается им исторически более понятным и близким.
К третьей категории относится частный капитал. Это хайнеты и ультрахайнеты, состоятельные люди, у которых основной источник дохода — совершенно другая отрасль бизнеса. Это может быть нефтяная промышленность, банковский сектор, медиа, ИТ и т.д. Для них гостиничный сегмент — это своеобразный «пенсионный фонд» — актив, который они приобретают для сбережения доходов и их приумножения.
Инвесторы из других стран преимущественно интересуются действующими «трофейными» активами. Для них приобретение статусного объекта в центре Москвы или Петербурга — это знаковое событие, как правило, сопровождающееся выходом на российский рынок.
По словам Николая Мороза, интерес к «трофейным» активам обычно продиктован не инвестиционными соображениями. Чаще всего это так называемые «эмоциональные» сделки, цель которых — добавить знаковый объект в портфель компании.
Знаковые сделки
Что касается громких сделок последних месяцев, то базовый анализ их деталей показал, что и в случае с бывшей гостиницей «Центральная» и с гостиницей «Пекин», это в действительности стало приобретением земельных участков в центральных локациях Москвы. Строительство гостиницы, в обоих случаях, является лишь частью поставленной задачи. Возможность реализации апартаментов в «Центральной» явно ускорит процесс возврата инвестиций, а открытие заявленного культурного центра на базе бывшей исторической гостиницы «Пекин» говорит о вероятных политических мотива инвестора. Так или иначе, в обоих сделках присутствуют дополнительные факторы, указывающие на мотивированного, заинтересованного покупателя, поэтому считать обе сделки рыночными и гостиничными следует с оговорками, отметили эксперты.
Подводя итоги, эксперты пришли к выводу, что гостиницы становятся традиционным типом коммерческой недвижимости. Однако ожидать тектонических сдвигов на инвестиционном гостиничном рынке России (в первую очередь, в Москве и Санкт-Петербурге, двух крупнейших гостиничных рынках страны), способных увеличить активность игроков и повысить прозрачность информации о сделках, могут произойти лишь с завершением политической и экономической изоляции России. Только так получится привлечь в гостиничный сегмент внешних игроков институционального качества, повысив количество интересантов и создав новый спрос на данный тип недвижимости.
